Entwicklung des Immobiliensektors in Puerto Vallarta

Im Jahre 2000 betrug der Umsatz an sog. „Resort“- Immobilien ca. 50 Millionen US-Dollar. Als „Resort“-Immobilien werden Immobilien bezeichnet, die überwiegend von ausländischen Investoren als Ruhestands-  und/oder  Zweitwohnsitz erworben werden. Damals wurden kaum Häuser über 1 Mio Dollar Kaufpreis sowie einige wenige gröβere Liegenschaften für die Entwicklung neuer Wohngebiete verkauft. 2007 belief sich der Resort-Immobilien-Umsatz bereits auf ueber 500 Millionen Dollar. Condiminiums (Eigentumswohnungen) mit einem Verkaufspreis von mehr als 2 Millionen Dollar und Villen über 5 Millionen Dollar fanden ihren Käufer. Ebenso führte diese Entwicklung zu mehr als 100 Neubaugebieten in der gesamten Bahia de Banderas dazu, daβ Puerto Vallarta zu Mexiko’s  Nummer 1 auf dem Resort Markt  aufstieg  und die bis dato starken Immobilien-Märkte in Los Cabos, Acapulco und Cancun auf hintere Plätze verwies.

Diese Entwicklung vollzog sich ohne eigentlich geplant zu sein. Die Erfolgsgeschichte Vallarta’s war eher ein Zufallsprodukt.  Cancun und Los Cabos waren grundsätzlich als Ferien-Immobilien-Gebiet geplant:  Die Abteilung FONATUR des Tourismus-Ministeriums hatte in Cabo und Cancun die Federführung für die Bauentwicklung im Tourismus-Sektor. Nicht jedoch in Puerto Vallarta. In Vallarta bestanden keine Reissbrett-Pläne, hier entwickelten sich neue Bauprojekte eher mosaikartig, einige private Entwickler und Bauunternehmer, mexikanische und internationale Firmen, hatten ihre eigenen Ideen und Visionen die sie in einem neuen Ferienparadies verwirklichen wollten.

Die Immobilien-Erschliessung begann in Puerto Vallarta bereits in den 50er und 60 Jahren. Kleine ortsansässige mexikanische Baufirmen begannen Häuser fr Amerikaner, die ersten ausländischen Touristen/Investoren, an den Hügeln oberhalb Vallartas zu bauen. Bald lebten dort so viele Amerikaner, dass dieses Stadtviertel im Laufe der Zeit als „Gringo Gulch“ bezeichnet wurde. Dieser Begriff wurde wohl einige Jahre spaeter von Richard Burton „erfunden“, der die Ansammlung der von Freddy Romero geplanten und gebauten Haeuser oberhalb den Hängen der Kirche Maria de Guadalupe als „Gringo Gulch“ (Gringo Kaff) bezeichnete. Freddy Romero war berühmt-berüchtigt für seinen Planungsstil: normalerweise zeichnete er an Ort und Stelle mit einem Ast oder Holzstock den Grundriss des zu bauenden Hauses in den Boden. Der Stil den er und Guillermo Wulff, ebenfalls ein Pionier im Bausektor, zeichneten und die durch sie eingeführten Dachkuppeln,  wurde später als  „der“ Puerto Vallarta Baustil bezeichnet. Damals war der Markt noch sehr bescheiden, es gab einige wenige 3-Sterne Hotels jedoch noch keine Eigentumswohnungs-Komplexe.

In den 70er Jahren, erlebte Vallarta einen beachtenswerten Aufschwung, nicht zuletzt durch seine beiden wohl bekanntesten Ferienresidenten, Richard Burton und Elisabeth Taylor. Weitere Hotels wurden gebaut, die heutige als „Hotel Zone“ bezeichnete Region nördlich des Malecons entstand. Auch Gringo Gulch wuchs, neue Bauunternehmer wie Bernardo Applegate erarbeiteten zusammen mit Guillermo Wulff neue Bebauungspläne an den Sierra-Madre-Ausläufern südlich der Stadt, heute als Conchas Chinas (Chinesiche Muschel) bekannt. Gröβere und luxuriöse Villen wurden gebaut, die ersten Eigentumswohnungs-Bauten entstanden, verglichen mit den heutigen Komplexen waren sie klein, eher familiär, mit max. 20 Wohnungseinheiten.

Anfang der 80er Jahre entstanden die ersten grösseren Condominium-Resorts. Der Strandabschnitt am Los Muertos Beach wurde buchstäblich von Hotel- und Condo-Komplexen zugebaut.  Guillermo Wulff stieg ebenfalls in den Bau von Hotel- und Condo-Komplexen ein. Die Finanzierung solch grosser Komplexe bereitete jedoch beträchtliche Schwierigkeiten, Bankkredite waren nicht zu bekommen, Wulff hatte nicht die entsprechenden Barmittel um die Projekte verkaufsreif zu erstellen. So erfand er eine neue Art der Vorfinanzierung: Wohneinheiten wurden an Subunternehmer anstatt Bezahlung überschrieben. So waren bei Baufertigstellung der Elektriker, der Installateur oder der Bauschreiner Besitzer einer Eigentumswohnung – für Wulff eine Lösung seiner Finanzierungsprobleme  – für die am Bau beteiligten Kleinunternehmer ein lohnendes Objekt zum späteren gewinnträchtigen Wiederverkauf.

Der Erfolg Vallartas als florierendes Immobilien-Investment zog weitere Entwicklungsfirmen und Investoren an. Ebenfalls in dern 80er Jahren entwickelten die aus Guadalajara kommenden Martinez Guitron Brüder ein Stück Land zwischen der Hotel-Zone und dem Flughafen. Land, welches bis dahin als völlig uninteressant, weil zu weit vom Stadtkern entfernt, erachtet wurde:  Marina Vallarta. Dies war der Auftakt zur Erfolgsstory der GRUPO SITUR, welche später, bis Mitte der 90er Jahre  ähnliche Resort-Hotel-  und Baugebietsentwicklungen in ganz Mexiko durchzog. Und, natürlich, einer der ersten Bauunternehmer im Marina Vallarta Gebiet war Guillermo Wulff.

Wulff war ebenfalls ein kleverer Marketing-Mann. Als er sein letztes und grösstes Bauprojekt startete, Puesta del Sol, Club de Tenis, überredete er Liz Taylor als Werbe-Ikone für ihn aufzutreten. Er hatte bereits früher  Villen für Burton und Taylor gebaut und bot ihr an, wenn sie eine Wohnung  in Puesta del Sol kaufe, schenke er ihr eine zweite. Liz Taylor kam in Begleitung von George Hamilton nach Vallarta, Pressefotos die Liz Taylor, George Hamilton mit Guillermo Wulff zeigten,  wurden geschossen. Ein brillanter Schachzug: Plötzlich wollte jeder der es sich leisten konnte ein Apartment neben Liz Taylor besitzen. Das Baugebiet der Marina Vallarta bot auch entsprechend grosse Grundstücke in erster Meereslinie fuer  Grossprojekte an. In kürzester Zeit entstanden 5-Sterne und Gran Tourimo-Hotels, Puerto Vallarta wurde wiederum aufgewertet und dehnte sich weiter nach Norden aus.

Etwa zur gleichen Zeit entstanden neue Baugrund-Erschliessungen in Nuevo Vallarta, in der benachbarten Bahía de Banderas, Nayarit,  nur etwa 15 km vom Zentrum Puerto Vallartas entfernt. Hier allerdings ging die Entwicklung sehr schleppend voran, die Entfernung zur Altstadt erschien damals als zu weit um interessant zu sein. Und südlich der Stadt, Richtung Mismaloya entstand die erste sog. „Gated Community“ (bewachtes, eingezäuntes Wohngebiet) die Siedlung Sierra del Mar.

Anfangs der 90er Jahre herrschte volle Bautätigkeit im Marina Vallarta Gebiet und schliesslich begannen auch die ersten Condominium-Projekte und der Bau grosser Hotels in Nuevo Vallarta.  Gleichzeitig begannen erste Investoren sich für die kleineren Orte entlang der Kueste Nayarits zu interessieren. Orte wie Bucerias, La Cruz de Huanacaxtle, Sayulita und San Pancho kamen in Mode. Amerikaner und Kanadier bauten dort Villen und Häuser, da die Grundstücke am Meer in Puerto Vallarta längst Höchstpreise erzielten und für viele unerschwinglich wurden.

1994 kam ein herber Rueckschlag: Mexiko sah sich massiven volkswirtschaftlichen Problemen ausgesetzt, Hypothekenzinsen schossen nach oben, viele Kredite konnten nicht mehr bedient werden. Einige grosse Bauunternehmen wie die GRUPO SITUR ueberlebten diese Krise nicht. Der gesamte Immobilienmarkt nicht nur in Puerto Vallarta, sondern in ganz Mexiko brach zusammen. Die Erschliessung neuer Baugebiete und der Bau grosser Anlagen wurden praktisch gegen Null gefahren und erholten sich defacto erst wieder ab dem Jahr 2000.

Dieser Neustart jedoch war rasant! Die bestehenden Mega-Baugebiete wie Nuevo Vallarta und Marina Vallarta waren bald begehrte Investitions-Objekte und kleinere Baufirmen kauften die wenigen noch verfuegbaren Bauplaetze unbesehen.

In Nuevo Vallarta, wo der kanadische Unternehmer Graciano Sovernigo das Paradise Village mit dem Paradise Golf and Country Club vor wenigen Jahren aus einem Flussmuendungsland herausgestampft hatte und dessen Entwicklung in den ersten Jahren eher schleppend war, boomte der Bausektor und Grundstuecke,  Villen und Apartments verkauften sich ploetzlich wie warme Semmeln. Im Paradise Village entstanden grosse Hotel- und Condominium-Anlagen, eine Yacht-Marina und Golfplatz, ein weiterer Golfplatz entstand etwas nördlich im Gebiet Flamingo, Nuevo Vallarta. Auch in Punta de Mita, an der nordwestlichsten Spitze der Bucht von Banderas gelegen, wurde ein weiteres Grossobjekt mit Nobelhotels, Golfplätzen und Luxus-Villen in Preisklassen bis zu (heute) 17 Millionen Dollar in Angriff genommen. All diese Mega-Projekte bedingten natürlich eine umfangreiche Infrastruktur, die durch die Erschliessungsfirmen vorgenommen wurde und welche nicht zuletzt einen wirtschaftlichen Aufschwung der ganzen Region veranlasste.

Es wird viel darueber spekuliert, was diesen Boom oder Run auf Immobilien in und um Vallarta veranlasst hat. Aus US-Amerikanischer Sicht wird damit argumentiert, dass diese Kaufwelle ausgelöst wurde durch zwei wesentliche Ereignisse:

Die Anschlaege vom 11. September 2001 und die wirtschaftliche Rezession nach Platzen der sog. IT-Bubble, also dem Zusammenbruch der Technologie-Aktien gegen Ende der 90er Jahre.  Es sei eine Art Weckruf fuer viele Amerikaner gewesen, ein anschliessendes Ueberdenken ihrer Lebensqualität und eine Umorientierung in ihrer Finanzanlage-Strategie. Und nicht zuletzt waren es gegen Ende der 90er Jahre  die ersten geburtenstarken Jahrgaenge welche  die Gestaltung ihrer Pensionsjahre planten.

Mexiko lag in günstiger Reichweite, verfügte über angenehmes Klima, die mexikanische Wirtschaft hatte sich relativ schnell erholt und die politische Situation war stabil. Vor allem aber, dort wurden beste Immobilien in bester Umgebung zu bezahlbaren Preisen und günstigen Lebenshaltungskosten angeboten – einzugsfertig.

Entlang der  Banderas Bucht Küste wurden boomte der Bau von Luxus-Apartmentanlagen und exklusiven Wohngebieten weiter. Heute verfügt die Region über sieben Golfplaetze, der  achte Platz nahe Litibú wurde vor wenigen Tagen eingeweiht und wird in Kürze voll bespielbar sein. Etwas über 100 Bauprojekte  und weitere neue Planungen, vor allem an der Küste Nayarits, der „Riviera Nayarit“  werden in naher Zukunft abgeschlossen bzw. bezugsfertig sein.  Die Marinas in Vallarta, Paradise Village und das neueste Prestige-Objekt, die Marina Cruz de Huanacaxtle bieten zusammen mehr Docks als in keinem anderen Ort Mexikos.

Puerto Vallarta und die Riviera Nayarit bieten einige spezielle Vorzüge gegenüber anderen Urlaubsorten Mexikos:

Die Ausläufer der Sierra Madre die sich um die Bucht, vor allem rund um Vallarta, ausdehnen bieten Bauplätze die bisweilen Grundstücken in erster Meereslinie vorgezogen werden: Der Blick von den Hängen bietet spektakuläre Aussicht über die gesamte Banderas Bucht und hält somit die Grundstückspreise enorm hoch. Weder Cancun noch Los Cabos können dies bieten.

Die Altstadt Vallartas ist über lange Jahre hinweg gewachsen und hat  immer noch den Charme und die Atmosphäre einer mexikansichen Kleinstadt. Der breite und kilometerlange Malecon, die Flussinseln im Rio Cuale der aus der Sierra durch die Stadt bis zum Meer  fliesst und ein tropisches Ambiente mitten in der Stadt vermittelt runden das subtropische Gesamtbild der Stadt ab.

Das flache Valle de Banderas, also nördlich der Marina Vallarta in Richtung Nuevo Vallarta bis Punta de Mita weist eine halb-trockene Vegetation auf, das Tal wird durch viele Flüsse durchzogen und Nuevo Vallarta verfügt über ein mit flachen Sportbooten schiffbares Kanalsystem. Ein perfekter Ausgangsort für Yachties.

Nicht zuletzt sorgt der internationale Flughafen, nördlich der  Marina Vallarta gelegen mit einem umfangreichen Angebot an Zubringerflügen nach Mexico-City und Direktflügen nach USA und Kanada für eine gute Erreichbarkeit. Verhandlungen mit Iberia, Spanien, werden derzeit geführt um Voraussetzungen für Direktflüge von Madrid nach Puerto Vallarta zu schaffen.

Puerto Vallarta ist ebenfalls ein Anlaufhafen für viele Kreuzfahrten  an der Pazifikküste. Ab Mitte 2010 wird Vallarta auch Port-of-Call, also Einstiegs-Hafen für Kreuzfahrten entlang der Pazifiküste werden.

Fuer Immobilien-Interessenten dürften die Web-Seiten der Maklervereinigung www.mlsvallarta.com eine umfangreiche Informationsquelle sein.